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老舊小區加裝電梯,怎么渡難關?

? 2020-04-30 ? 746

來源:證券時報

李宇嘉(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

當下,擴內需備受重視,但有效內需的最大潛力在哪?當屬老舊小區。近期,老舊小區改造明顯提速,住建部明確2020年要改造老舊小區3.9萬個,比2019年要翻一倍。問題是,自2015年國家提出老舊小區改造以來,這一民生工程進展很緩慢,2015-2019年僅完成4萬個小區改造。主要原因是,老舊小區基礎設施的欠賬太大,住戶收入水平普遍不高,老齡化程度重,雞毛蒜皮的事多,利益關系盤根錯節,社會資本不愿進入,財力也無力負擔和兜底。

筆者認為,除了水電氣路管網等基礎設施“補短板”外,能否推進加裝電梯,將是打通改造各環節的抓手。一部電梯可以激活一棟樓的價值,不僅老年人上下樓方便了,換房需求、租賃需求和裝修需求等接踵而來,這反過來也會倒逼社區公共服務打通“最后一公里”,養老、扶幼、文化室、醫療、助殘、家政、快遞、便利店等就有了需求之本,這會讓本已陷入無人打理和衰敗循環的小區重新煥發生機。但是,加裝電梯恰恰就是老舊小區改造最難啃的骨頭。

加裝電梯,大家都認為這是個好政策,但推進起來卻非常不順,很多項目做業主的工作要花1-2年時間,業主反悔、“死也不同意”的事情常有。究其原因,就在于低樓層和高樓層之間的利益博弈。加裝電梯對一棟樓的影響,本質上是樓層間的房價體系變了。未加裝電梯之前,相對于3-6樓來說,盡管1-2樓采光、通風不太好,但卻免除了爬樓梯之苦。反映在房價上,1-2樓的房價并不比3-6樓低多少。但是,變成電梯房之后,樓棟的房價體系徹底變了。

對于5-6樓來說,不僅頂層通風采光好,而且一下成了“電梯房”,從最不待見的樓層,一下變成了香餑餑。自然,5-6樓的業主是加裝電梯的堅定支持者,只是在具體費用承擔比例上扯扯皮,最后一定會妥協的;3-4樓的業主比較曖昧。加裝電梯之前,3-4樓是好樓層,既有通風、采光的優勢,爬樓梯還不怎么累;加裝電梯后,3-4樓可能不是最好的樓層了。但同時,3-4樓也能享受到“電梯房”的紅利,而份子錢相對5-6樓來說還并不算多。

所以,街道、居委做工作時,往往先集中力量拿下3-4樓業主,打消其“騎墻頭”的想法。這樣,加裝電梯征求意見時,同意一方的力量就強大了。對1-2樓的業主來說,除了擔心電梯會影響采光、通風,會產生噪音,自己會吃大虧之外,更多的是覺得便宜都被3-6樓的占了,而自己沾不到“電梯房”的任何好處。反而,加裝電梯以后,1-2樓就成了最差的樓層了。加裝電梯前,如果有人愿意買這棟樓的房子,1-2樓還是一個相對不錯的選擇,但加裝電梯之后,1-2樓估計很難獲得買家、租客的光臨了,不好住、不好租也更不好賣。

所以,也就不奇怪,為何大多數1-2樓的業主“死也不同意”。目前,全國17萬個待改造的老舊小區,合計要加裝250-300萬部電梯。根據住建部數據,2018年全國老舊小區加裝電梯已完成1 萬多部,正在施工的有4000多部,正在辦理前期手續的有7000多部。滿打滿算,完成率也不足1%,可見有多難。筆者認為,只有當整棟樓的利益融合在一起,加裝電梯的問題才更容易被推進,而這一切除了要伴隨誠懇協商、相互磨合外,利益補償才是關鍵。

根據筆者調研,但凡長期住在1-2樓的,很多是離退休人員、下崗職工。盡管他們擁有住房,但并未分享到地產發展和城市化的多少紅利。相反,過去房地產發展,走的是增量擴張、新區開發、存量拆遷(棚改)的演進路徑。老舊小區是最后才被看到的,不僅公共配套嚴重缺失、嚴重老化,房屋內部的境遇也每況愈下。因此,筆者認為,老舊小區改造,不僅是為了擴內需,重要的是讓居住在里面的人群,能分享城市化和房地產的紅利。因此,對于1-2樓的訴求,更多應該以經濟補償的方式來滿足。這樣,不僅能順利推動整個小區的改造,還能帶動整個社區復興,存量房裝修、流轉,經濟賬,還是福利賬,這都是劃算的。



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